Découvrez les avantages et les inconvénients des différents prêts.
Le prêt in fine
Ce type de prêt est plus largement utilisé en matière d'acquisition de biens immobiliers pour du locatif.
Ce mécanisme financier peut aussi être utilisé pour l'acquisition d'un bien immobilier en résidence principale.
En locatif, le but de l'opération est d'optimiser les déductions fiscales de l'investisseur locatif.
En effet, le prêt in fine génère des avantages fiscaux par le jeu de l'augmentation des frais financiers lesquels sont déductibles des revenus fonciers.
Rentabilité sur le plan fiscal :
Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal :
Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt
Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est de ce fait beaucoup plus important.
Principe du prêt in fine :
Pendant toute la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts d'emprunt. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit.
Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé à votre prêt (adossement à un produit de placement existant, libre ou proposé par l'organisme prêteur).
Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (assurance vie, bon de capitalisation, ou autre).
La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure dans l'intérêt de chacun que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital emprunté.
Au terme du contrat, vous remboursez donc le capital en une seule fois.
Toutefois et en fonction de l'organisme prêteur, une option peut vous etre proposée :
La possibilité de conserver le capital et les intérêts acquis sur le contrat d'épargne et basculer de ce fait en amortissement pour une durée déterminée et prévue au contrat de prêt.
En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal destiné aux personnes perçevant déjà des revenus fonciers et fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition supérieur à 42 %). En effet, les intérêts de l'emprunt immobilier sont déductibles des revenus locatifs.
Le prêt fonctionnaire
Un seul organisme financier est habilité à délivrer ce prêt.
Il ne peut intervenir qu'en complément d'un Prêt d'Accession Sociale (PAS) ou d'un Prêt Conventionné (PC).
Les conditions que doivent respecter l'emprunteur et le logement sont les mêmes que celles exigées pour obtenir un PAS ou un PC.
Deux conditions :
Etre fonctionnaire ou agent, en état de service
Occuper le logement à titre de résidence principale
Le Montant est 1 219.59 € à 3 811.23 € selon la zone géographique et le nombre de pièces du logement.
Le Taux se situe entre 4% et 7% pendant les 3 premières années, puis 7% (ou 9,75% si le logement est destiné à la location).
La Durée est de 10 à 15 ans, au choix de l'emprunteur.
