Découvrez les avantages et les inconvénients des différents prêts.
Crédit relais
Principe : Acheter avant d'avoir revendu
Si vous êtes déjà propriétaires de votre résidence principale et que vous décidez d'acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, vous essayerez de vendre d'abord votre bien immobilier existant et d'utiliser l'argent de cette vente pour contribuer (apport personnel) à l'achat de votre nouveau bien immobilier.
Malheureusement, vous allez rencontrer des difficultés pour faire coïncider la date de la vente de votre bien immobilier actuel avec celle de l'achat du nouveau logement.
Deux raisons à cela :
D'autres acheteurs s'intéressent au même logement que vous, et il faut donc faire vite pour acquérir le logement dont vous avez envie.
Vous ne souhaitez pas vendre votre bien immobilier à un prix inférieur au marché, vous avez donc besoin d'un certain délai pour le vendre dans les meilleures conditions.
Vous serez donc confrontés à un problème de décalage de trésorerie puisqu'il va falloir procéder au paiement de votre achat immobilier avant même de disposer du produit de la vente de votre bien immobilier actuel.
Mais rassurez vous, les organismes financiers ont mis au point des montages financiers dont l'objectif est précisément d'apporter une solution à ce problème.
Le fonctionnement du prêt relais :
Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement.
Votre maison vaut par exemple 150 000 euros mais vous n'avez pas encore cet argent puisque vous ne l'avez pas encore vendue.
L'organisme financier va donc vous avancer une partie de cette somme.
Une avance de 50 à 80% de cette somme sous la forme d'un prêt relais (prêt à court terme).
Un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts : vous n'amortissez pas le capital.
Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien immobiler actuel.
En fonction de l'établissement financier choisi, le montant de cette avance (prêt à court terme ou encore appelée fraction à court terme) s'établira entre 50 % et 80 % de la valeur de votre bien immobilier à vendre. Si besoin, le prêteur peut mandater un expert immobilier pour déterminer avec précision la valeur de votre bien immobilier.
Pour comprendre, un exemple :
Vous souhaitez acheter une belle maison de 200 000 €.
En incluant les frais annexes (notaire et garantie), votre besoin réel de financement s'élève à 220 000 €.
Vous estimez pouvoir vendre votre appartement dans lequel vous vivez actuellement, 110 000 €.
L'organisme financier vous avance la somme de 88 000 €, soit 80 % de la valeur de votre appartement sous la forme d'un prêt relais (prêt à court terme) sur 12 mois (renouvelable une fois) au taux de 3,70 %.
Pour compléter le financement, le prêteur vous propose un prêt complémentaire amortissable (prêt à long terme) d'un montant de 132 000 € sur 20 ans dont le taux d'intérêt fixe se monte à 3,80 %.
Attention !
Si vous avez un crédit en cours sur votre bien immobilier actuel avec un capital restant du (CRD) de 50 000 euros, la banque vous avancera toujours la somme de 88 000 euros (crédit à court terme) et vous proposera un prêt complémentaire de 182 000 euros sur une durée d'emprunt plus longue afin d'adapter vos mensualités à vos revenus.
A ce jour, 3 formules de prêt relais existent :
Le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique.
Le prêteur vous avance une certaine quotité (jusqu'à 80 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l'amortissement du capital).
Le prêt relais avec franchise totale accompagné d'un prêt amortissable avec ou sans « différé d'amortissement »
Ce montage financier est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n'est pas encore vendu. Il associe un prêt relais (crédit court terme) à un crédit long terme.
Le prêt relais est assorti d'une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois dès la vente de votre bien immobilier (objet de l'avance bancaire) en même temps que le capital emprunté (crédit court terme).
Afin d'alléger encore davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d'un « différé d'amortissement » pendant une période définie, période pendant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.
Il est important de noter que ce type de financement a un coût en matière de coût total du crédit plus élevé.
Le prêt relais «sec»
Si le produit escompté de la vente future de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre nouvelle acquisition, le prêteur vous fera une avance sans prêt à long terme associé.
